A kereskedelmi kilakoltatás lépései és jogorvoslati lehetőségei
A bérleti díj megfizetésének elmulasztása üzleti döntésnek kell lennie
Minden vállalkozónak időről-időre pénzforgalmi problémái lehetnek, de ha a bérlő vagy képtelen bérleti díjat fizetni, vagy nem hajlandó együttműködni veled a bérleti díjak megszerzéséhez, akkor nem tudja egyszerűen megváltoztatni az ajtók zárait és tartják túszként az üzletüket - bizonyos lépéseket kell megtennie ahhoz, hogy törvényesen kilakoltassák őket.
Mielőtt eldönti, hogy kilakolta a bérlőt, fontolja meg az üzleti szempontokat. Mennyi ideig tart újra bérelni az ingatlant? Meg kell adnod egy csomó pénzt javításra? Vajon a bérlő pillanatnyi anyagi gondokkal küzd, vagy valószínűtlen, hogy valaha is megérkezik, és továbbra is fennmarad a bérleti díjukon? Meg kell bírósághoz mennie?
Miután eldöntötte, hogy a megfelelő választás az, hogy kiutasítsa a bérlőt, annál hamarabb kezdheti meg a folyamatot, annál jobb. Minden nap nem tudja újra bérelni a helyet egy másik nap, amikor pénzt veszít az ingatlantulajdonról és egy másik éjszakát az elveszett alvásról, ami aggasztó a dolgok miatt.
Valószínűleg szükséged van egy ügyvédre
Annak érdekében, hogy a kereskedelmi bérlőt elbocsássák, hogy ne fizessék meg a bérleti díját, ismernie kell a törvényt, vagy fel kell adnia egy ügyvédet, hogy segítsen a kilakoltatás érdekében. A folyamat folytatását befolyásolhatja az is, hogy az üzlet vagyon, társulás, vagy a bérlet személyesen garantált-e az üzlet tulajdonosa.
A megvásárolni kívánt ügyvédnek aktívan kell gyakorolnia az üzleti jogot, és lehetőleg szakmabeli üzleti ügyletekre kell szakosodnia. A lakóingatlanok kiutasításának formái, törvényei és eljárásai nem azonosak a kereskedelmi bérlők kiutasításával.
Egyes ügyvédek egy átalánydíjat számolnak fel, mások óránkénti díjat számolnak fel, de a legtöbben díjat számít fel a bírósági költségekért, a bejelentési díjakért, valamint a telefont és az ügyvédi költséget, valamint a postaköltséget és a dokumentummásolás költségeit.
A rejtett költségek elkerülése érdekében feltétlenül kérjen minden olyan díjat, amelyet az ügyvéd megtartása előtt felmerülhet.
A kereskedelmi bérlő elbocsátása időt igényel, és gyakran drága. Egyszerűbb időben bizonyítani fogja, hogy a bérlő hátralékban van (pénzt kap), mint amennyit a bérleti szerződés más megsértése miatt. De minden esetben, amikor kiutasítja a bérlőt, a bizonyítási teher az Ön számára, hogy megmutassa, hogy éppen indokolja a bérlőt.
A lakossági bérlőkre vonatkozó, a törvény által biztosított különleges bérleti jogok egy része nem terjed ki a kereskedelmi bérlőkre. Az üzleti bérlők sokkal kiszolgáltatottabbak a bérbeadókkal szemben, mint a lakossági bérlők, de ez nem jelenti azt, hogy ingatlan tulajdonosként megsértheti az Ön államának törvényeit.
Ha a bérlõje csõdöt nyújtott be
Bár a szövetségi kereskedelmi bérlői csődtörvények 2005-ben megváltoztak a földesúr javára, az egyéni állami törvények még mindig hatással lehetnek a bérleti díj megfizetésének megtagadására irányuló kereskedelmi bérlőnek.
Ha a bérlő már csődöt csalasztott a bérlő fizetésének meghiúsulása miatt kiengesztelő hajótulajdonos előtt, akkor a bérlő javára történő automatikus tartózkodás megakadályozza, hogy a bérlő a felmondási értesítést vagy a kilakoltatási eljárást megkezdje.
Azonban a bérbeadó továbbra is folytathatja a kilakoltatást, kérve a szövetségi csőd bíróságot, hogy szüntesse meg a tartózkodást.
A legtöbb esetben a bíró felmondja a tartózkodást, mert a lízingszerződésnek nincs hatása a bérlő ingatlanára.
Ha a bérlő csődöt hajt végre a kilakoltatás megkezdése után, a szövetségi törvény a tulajdonos oldalán áll. Azonban egy maroknyi állam lehetővé teszi a bérlő 30 nappal a kilakoltatás ítélőképessége gyógyítani az adósságot.
Bonyolultabb lehet a csődeljárásban részt vevő bérlőnek az elbocsátása, vagy aki a kilakoltatási folyamat megkezdése után csődöt csal. Egyes törvények lehetővé teszik a kereskedelmi bérlők számára, hogy megakadályozzák a kilakoltatási folyamatot, amikor a csődbíróság részt vesz, és ilyen esetekben szinte mindig a legalkalmasabb az ügyvédkölcsönzés.
A bérleti díjak nem fizetésében való kitiltásban résztvevő lépések
Adja meg a fizetésképtelenségről szóló hirdetményt : Még ha a bérleti szerződés nem is kéri Önt, mindig küldje el a bérlőnek egy alapértelmezett figyelmeztetést (hirdetmény az elutasításról), amely jelzi, hogy a bérleti díj esedékes, és akkor jár el a kilakoltatással, ha a bérleti díjat nem teljes egészében egy bizonyos időkeretet (ez lehet az időhatár, amint az a bérleti szerződésben szerepel, vagy hosszabb dátumot választasz, hogy több időt adjon a bérlőnek a fizetésre.)
Nem fogadja el a részleges fizetést: Minnesotai üzleti jogászok, Jacob C. Hendricks és Jon L. Farnsworth figyelmeztetése szerint "A tulajdonosok szándékosan megbocsátani tudják a jogsértést, és kizárhatják a bérlők kilakoltatását, ha a bérleti díj részleges kifizetését elfogadják. a bérlő befejezése előtt elfogadja a bérlő kulcsát, és minden más írásbeli megállapodás nélkül kizárható a bérlő bérleti díjának beszedése. "
Indítsa el a bírósági eljárást: Miután a bérlőtől teljes időtartamig adta át az adományt, az ügyvédje hivatalos mentesítési értesítést küld a bérlőnek és benyújtja a bíróságnak a kilakoltatás meghallgatásának ütemezését.
A bíró dönthet úgy, hogy a bérlő azonnal el kell hagynia az ingatlant, vagy adhat nekik néhány napot. Valószínűleg egy bíró is dönthet, és megadhatja a bérlőnek a bérleti tartozás időbeli visszafizetését. A bérlő pénzügyileg is felelős a jövőbeli bérleti díjért, amíg az ingatlant bérbe veszik.
Minden olyan esetben, amikor a bérleti díjak megfizetése miatt másként jó bérlővel szembesülsz, bölcs dolog fontolóra venni a bérlő bérleti díjának valószínőségét. Ha úgy gondolja, a bérlő képes együttműködni velük. Ha bizonytalan, nem képes vagy hajlandó megtenni ezt a kockázatot, azonnal indítsa el a kilakoltatást. Te leszel magadnak egy szívességet, és a bérlő, mert minél hamarabb bérelheted az ingatlant valaki másnak, pénzt keresel, és a bérlő lesz felelős a kevesebb "jövőbeli bérleti díj" elvesztéséért.